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土地整备清点评估

一、土地整备工作法制化时
1、2016年12月23日实施的《深圳房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深府令第292号);

2、《深圳市人民政府关于进一步完善房屋征收补偿若干意见》(深府函【2016】306号);

3、《关于推进土地整备工作的若干意见》(深府【2011】102号);

4、《关于征地安置补偿和土地置换若干规定(试行)的通知》(深府【2015】81号);

5、《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)实施细则的通知》(深规土【2016】1号)。

深圳市评估咨询服务的创新

单一化评估——城市化转地(2005年以前);评估产品的延伸阶段——地铁三号线【评估督导的出现】(2006-2011);评估产品的细化、多样化阶段(2012-2015)福田区人民医院后期工程建设项目是首个旧住宅区房屋征收项目。除评估、督导专业服务机构外,还另外聘请了一家估价机构提供项目前期入户调查、征收补偿方案编制、协助谈判等专业服务工作。这一阶段的评估产品趋向细化、多样化发展,其估价服务主要以专业为导向,主要包括:一是土地、建筑物涉及的权属、市场价格及租金情况调查,并根据调查的初步测算总补偿资金,为项目的立项及制定征收补偿安置方案的确定提供依据;二是编制项目补偿安置方案;三是培训;四是权属认定;五是协助谈判。评估中扮演角色的转变阶段(2016至今)

光明新区红坳村整村搬迁项目

一、全程督导咨询服务

(一)管理咨询服务

1、全程政策咨询

(1)梳理项目各阶段实施流程,并提出专业的意见或建议;

结合本项目实际,梳理本项目全程实施过程中包括但不限于专项规划审批、形成单一主体、房屋拆除、产权注销、实施主体确认、地价缴纳、签订土地出让合同等流程,提出具有操作性且符合法规政策的意见或建议;

(2)研究拟订本项目需要的各类方案性文件;

根据项目需要,对项目《补偿安置指导方案》提出合理化建议或意见,研究并制定本项目所需的相关政策性文件、补偿安置资金的测算及计划、特殊个案或疑难问题的研究,对项目的进度管理、风险管理、信息及档案管理等提出合理化建议或意见;

2、参与项目进度管理

参与甲方对项目签约进度跟踪统计,并根据情况变化,不断充实完善信息资料,及时掌握签约工作进度及研究分析解决问题,确保签约工作科学有序开展。

3、参与项目监管

参与甲方对项目签约过程中涉及的各类文件进行审核把关,包括但不限于确权审核,意愿征集表、补偿协议及补偿价格审核、宣传及谈判方案审核等。

4、个案及疑难问题处理审核

对签约工作中发现相关特殊疑难问题及个案问题,及时与街道办事处进行沟通,在政策法规的框架下,以解决问题为导向,对街道办事处拟定的疑难问题处理方案提出合理化的建议或意见,依法、依规的开展签约工作。

5、参与档案管理

(1)制定档案管理办法:根据项目特点,制定档案管理办法,明确需归档的资料内容(综合管理类、业务管理类、财务管理类、补偿安置类)、资料整理流程、资料归档及管理要求。(2)各阶段档案整理及报送:按项目实施阶段,及时做好项目资料档案的分类整理。前期阶段建立全面的一户一档,签约阶段建立权属认定、搬迁谈判和搬迁补偿档案,并及时移交报送至甲方。(3)最终档案管理汇总:项目最终完成后,对项目各阶段的档案进行整理汇总,并及时移交报送至甲方。

6、参与项目审计

参与与审计部门沟通确认审计模式及审计事项,提出合理化建议或意见;参与整理需报审计部门的相关资料,包括但不限于相关政策、测绘资料;参与对审计部门提出的相关异议或问题进行研究,提出合理化建议或意见,必要时,参与相关单位与审计部门进行沟通、解释;对审计部门所处的合理化建议或意见,参与跟踪落实;参与对项目成果资料按照审计要求进行整理归档,最终参与与审计部门办理审计结算手续。

(二)其他专项顾问服务

1、房屋移交及产权注销

负责办理房屋移交手续、煤气水电注销手续、产权注销手续等相关工作。

2、参与处理个人法律司法案件。

3、可行性研究报告

二、全程谈判顾问服务
(一)准备阶段

1、全面建立项目信息档案

项目范围内现状详细调研完成后,全面建立被搬迁人、承租人的信息档案(即“一户一档”),记录权利人、承租人基本情况,贯穿搬迁谈判全过程,预留权利人补偿诉求,真正做到权利人群体细分,为以后制定补偿方案和相应的谈判策略奠定基础。

2、制定宣传方案并组织实施

通过制定详细的宣传方案,通过现场的宣传标语、宣传册、媒体宣传等方式进行全方位、多层次宣传政策,采取解读政策、经济对比等方式耐心细致地做好被搬迁人的思想发动工作,把项目实施的重大意义宣传到位,使被搬迁人正确认识小区改造与自身利益的密切关系,正确处理长远利益与眼前利益的辩证关系,切实增强主动服务意识,全力支持、配合、参与本项目搬迁工作。宣传方案的内容主要包括项目实施的意义、工作流程、各项政策标准、开发商的实力优势和项目改造远景规划亮点等。

3、开展相关政策专业知识培训 

通过制定实用的培训方案及培训材料(含“百问”等),采取指导式培训、交流式培训和考核式培训等方式,加强对现场谈判人员、街道及各相关职能部门参与项目的人员的培训。专业培训主要包括棚户区改造政策法规、贵司的优势、搬迁工作流程、各阶段工作手册等专业知识的培训。

4、开展权利人权属认定工作

通过与被搬迁人沟通,指导权利人填写权属认定表,并收集权利人身份、拟搬迁房屋产权等相关资料,然后到政府产权登记部门就相关事项进行核实,最终将权属认定结果公示并进行异议处理。权属认定工作主要包括制定权属认定操作手册、权属认定流程及权属认定表,权属认定资料收集,权属认定审核跟踪,权属认定结果汇总。

5、提出搬迁补偿安置方案建议

根据项目实际情况,结合项目进展,参考深圳类似项目的补偿标准,对现有的搬迁补偿指导方案提出专业意见。

6、参与编制项目搬迁资金概算报告

依据市场调研结果、对项目的经济效益平衡进行测算分析,并对搬迁补偿安置方案初稿的实施进行可行性研究及不断调整的基础上,编制本项目的资金概算报告。

7、参与制定搬迁工作相关格式文本

根据政策相关规定和本项目的实际情况,参与街道制作规范的搬迁补偿安置协议示范文本、注销产权证明委托书、声明书等搬迁工作标准格式文本。

(二)搬迁谈判实施阶段

1、拟定本项目的搬迁谈判工作方案

对被搬迁人进行分类,根据各被搬迁人的实际情况,制定详细、可行的搬迁谈判工作方案,为开展搬迁谈判工作做好充分准备,保证搬迁谈判工作高效、有序的进行。搬迁谈判工作方案主要包括谈判目标、时间期限、谈判议程、谈判策略、补偿方案、谈判技巧等。

2、制定搬迁谈判培训方案,组织培训

搬迁谈判培训,让工作人员全面掌握搬迁谈判沟通的工作原则、工作步骤、沟通技巧等内容,统一谈判口径,维护项目的整体平衡性。

3、组织落实签约宣传造势措施

落实影响被搬迁人签约心态的各种宣传措施和宣传策略。如主流媒体的舆论导向,政府相关部门施压等。

4、配合协调相关单位工作关系

参与与各相关单位就搬迁补偿安置工作、谈判工作等具体操作方面进行沟通,做好相关解释与咨询工作,使项目运作更加合理,确保工作有序开展。

5、组织谈判协商工作

根据项目项目的实际情况,在对权利人进行全面摸底调查的基础上,结合参照鹿丹村、南山医院、下沙整村搬迁、盐田三村四村整体搬迁等大型项目的谈判经验,同时考虑不同补偿方式成本,综合制定补偿及谈判策略,组织开展搬迁谈判协商工作。通过集中签约、安排工作人员入户走访,与被搬迁户实施点对点谈判工作,说服被搬迁户接受补偿标准。

6、组织被搬迁人签署相关文书并备案

协助组织被搬迁人签署《实施主体选择方案》及《搬迁补偿安置指导方案》同意书、《注销委托书》、《搬迁补偿安置协议》并及时将搬迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案,并跟进《搬迁补偿安置协议》的履行,督促被搬迁人准时搬迁。

7、统计并协助督促工作进度

做好搬迁工作总结与计划,并制定详细、清晰的搬迁工作进度统计表,准确地统计评估、谈判、补偿协议签订等工作的进展情况。保证贵司时刻掌握谈判工作进展情况,及时调整工作重点和推进策略,并根据需要督促工作进度。

8、签约仪式及重大活动的组织策划

拟定签约仪式及重大活动工作方案并组织策划实施。包括签约仪式及重大活动的前期准备工作、宣传组织工作、场地安排与布置、计划及时间安排、组织及操作流程、保障措施、维稳预案、费用预算等工作内容。

(三)搬迁谈判收尾阶段

1、对项目个案的补偿工作进行研究

在本项目搬迁谈判实际操作过程中,对补偿方案未作明确规定的特殊类型和其他技术难点问题,及时组织研究并征求相关专家意见,提出合理的建议和解决方案供街道决策参考,避免出现“卡壳”现象。

2、参与督促搬迁、清场

根据搬迁补偿安置协议的签订情况,督促被搬迁人在协议限定的时间内搬离项目现场。

3、搬迁谈判档案归档

在项目进展过程中,及时做好项目资料档案的分类整理,建立权属认定、搬迁谈判和搬迁补偿档案,并做好搬迁工作日志。项目过程中及时进行汇总,整理归档保存。

其服务内容由以前的侧重专业服务转变为以专业服务为基础,兼顾项目的运营管理,从协助开展项目工作到组织开展项目工作,主要服务内容包括:

前期阶段:项目前期摸底调查,补偿资金概算,补偿方案研究制定。实施阶段:权属信息核查,征收价值评估,征收价值复核,协助签约谈判,补偿协议拟定。

后期阶段:办理房屋移交,办理产权注销,组织房屋拆除及土地清理,房屋拆除及土地清理费用评估,安置房分配方案研究制度及实施,档案整理,协助项目审计。

项目全过程:政策研究,疑难个案处理研究,技术全程指导,项目全流程管理。

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