目前，房地产估价执业资格制度在我国已经基本建立，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、课税、企业合营、改制、上市、破产、涉案房地产价格复核或鉴定、房地产开发经营等经济行为都离不开房地产估价。我国的房地产评估从无到有、成为整个房地产市场不可或缺的组成部分。

而且随着社会发展、房地产估价的作用还越来越大，服务邻域也将越来越广。

与此同时，中国房地产估价市场也在向外拓展。在近日召开的中国房地产估价师执业资格制度建成立10周年座谈会上，中国内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议正式签订，表明中国房地产估价市场正在不断扩大，对外吸引力正不断增强，参与到国际竞争中。

但是由于我国的房地产评估市场建立不久，房地产评估市场缺乏统一管理等原因，我国现在房地产评估市场也存在不少问题。因此规范房地产评估市场已成为一项刻不容缓的任务。

一、目前存在的问题

1、政出多门

对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，国家管理部门、房地产管理部门、土地管理部门都有其的部门、专项政策，无法形成统一的管理制度，无法实施系统化，规范化管理。

2、政企不分

以上各部门都不同程度地利用行政职能干评估业务，有的是行政部门直接干预；有的是成立一个行使行政职能的事业单位，一方面从事评估管理及其与评估相关的行政管理，一方面又承接除行政性评估以外的经营性评估业务。评估作为中介行业，难以在竞争中发展，评估市场得不到充分发育。

3、估价师专业素质有待提高

一是由于估价师考试限制条件偏宽，一大批走出校门不久从未从事过评估业务的‘考试专业户“通过临时挂靠考入估价师行列，缺乏实际经验。

二是房地产区域性的特点，很多估价师在对区域房地产还不了解的情况下就开始了执业，无法保证执业质量。

4、评估机构资格等级管理显得偏宽

据此所建立的评估机构规模偏小，难以承担相应等级的评估业务，容易造成各个等级

评估所的评估人员要么七拼八凑（挂靠兼职的多），要么有业务时临时招兵买马，无法保证执业质量。

5、制约不力

有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格，有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

6、行业自律不够

国外房地产评估一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力；一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了评估师学会，但这个行业学会还有很多工作要做，与国外学会的管理水平还有很大差距。

7、竞争不当

出于没有形成市场竞争和行业约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评估结果迎合委托评估单位的需求，放弃评估原则，毁坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉。

二、建议采取的对策

1、加强法制建设

首先要加强评估的立法工作，尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。

其次要加强执法监督，发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题按规处罚。

2、实行政企分开

实行政企分开，现有的评估所大多数要改为企业走向市场，尤其是赋予行政职能的事业单位只能从事少量属于行政行为且不收费的评估业务，而经营行为的评估业务只能由独立的评估所进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任何一个部门。

3、加强行业管理

加强估价师学会的管理，在估价师执业资格考试、继续教育、制度技术标准和职业道德规范等工作上进一步严格管理，学习国外的先进管理办法，完善行业管理机制。

4、严格市场准入

首先要完善估价专业人员的准入制度，还有估价人员责任制度。

其次现阶段评估机构的设置方式也应调整，随着房地产评估的发展，评估机构逐步向规范，对其要求也应逐步提高。

5、机构独立

根据公司和房地产专项法的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中生存发展，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平，评估机构设立应建立无限责任公司，推行无限责任制度。

6、相应建立赔偿责任和保险制

这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就有利于评估机构和价师整体加强自律。

7、收费合理

保证合理的收费价格，有利于保证评估质量，行业发展，不搞价格竞争。

实行优质优价，即收费标准因评估机构的级别和评估报告的优劣而有所区别，以利于提高评估的质量。

总之，通过规范房地产评估市场，可有效消除政出多门、多头管理，垄断经营的现象，达到提高评估机构的执业能力和服务质量的目的，加强行业自律和管理自律有利于房地产评估市场健康有序地发展，对于国内房地产评估机构更好地应对国外房地产评估机构的竞争的挑战也将产生深远影响。