我国房地产抵押贷款业务自八十年代末开展以来，风风雨雨已走过近二十年。特别是近五年来，个人房地产抵押贷款业务与日俱增，作为债权人的银行，如何规避和控制贷款风险，减低不良贷款率，已成为人们探讨的课题。

我们知道，房地产低押的目的是保证借款人在不能偿还贷款时，作为该房地产抵押权人的银行有权通过拍卖等方式处分该房地产，并以其拍卖价值优先获得清偿。而房地产贷款金额一般为房地产净值7成左右。由于房地产抵押是作为借款人向贷款人偿还贷款的一种保证，房地产贷款质量控制的最后一关取决于银行是否能准确把握作为抵押物净值，因此，对房地产价值的客观、公正而准确的估价是银行同时实现盈利性与安全性目标的基础性条件。

那么，作为房地产估价人员，我们怎么样才能做到客观、公正、准确的估价，从而减小房地产抵押贷款的风险。下面，我们就来谈一谈评估中我们所遇到的风险及其规避风险的方法。

第一，个别房地产商或其他个人，采用制造假房地产证，涂改建筑面积等手段来骗取贷款。

针对此种情况，我们从业人员应认真查阅产权证书原件并与其复印件核对无误，并进行实地勘察。在进行此项核对工作中，我们还必须注意以下几个方面：

（1）证书上记载的建筑物竣工时间与实际是否相符。我们在估价中，曾遇到这样一个案例，业主《房地产证》书上记载的建筑物竣工时间是1990年，可估价人员到现场发现住宅楼较新，经询问住宅楼的住户和附近邻居，得知该楼97年才竣工。

（2）产权证书原件的封面颜色是否正确。

（3）房地产证内登记内容的字体是否正确。

（4）规划国土部门的钢印是否正确。

第二、客户人为地要求高估抵押物价值。

估价人员在从业过程中，经常遇到有些借款单位或个人为获得更多贷款而要求高估房地产价值。这就要求估价人员熟悉房地产市场，运用自已所掌握的理论知识和市场经验对客户进行耐心解释和开导，一般情况下，客户都能理解的接受。

第三、由于信息失真而造成抵押物价值高估。

在估价过程中，有时因估价信息不完整或不真实而造成高估抵押物价值。而要获取真实而完整的估价信息，必须十分重视权属调查和实地调查这二项基础性工作。

权属调查的内容主要有：要求抵押人提供房地产证、土地使用权出让合同、平面图、买卖合同等证明产权的文件；查清土地使用权出让合同中关于土地用途、规划限制等，并了解清楚权利关系，如所有权的持分，他项权利关系等，判断是否适合抵押。

实地调查的内容主要有：考察房地产的座落地点（四至）、质素、现状、景观、装修标准、布局、用途、使用情况；房地产实质的确认，检查权利登记的记载与实际是否相符，如查明四周边界是否明确，实际面积与登记面积是否有出入等。